賃貸における建物明渡の際の原状回復義務　明渡時に署名を求める悪質業者に要注意(猪野 亨 - 七転八起Shichitenhakki

2025/04/16 (Wed) 22:40:36

賃貸における建物明渡の際の原状回復義務　明渡時に署名を求める悪質業者に要注意(弁護士 猪野 亨のブログ)
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　昨今の賃借物件にまつわる原状回復の消費者被害の事例紹介です。

　賃貸物件を賃借し、それが終了したとき、建物を借りていた人はその建物を明け渡します。
　敷金を入れているときは家賃などの滞納がなければ返金を受けます。
　賃借人は建物を借りたときの状態で返す必要があります。原状回復義務と言われているものです。
　賃貸物件ですから、普通に利用している分には利用していれば当然に摩耗するわけですからその分まで原状回復義務には含まれません。
　仮に汚したり破損してしまった場合でもその補修に掛かる費用全額を負担することにはなりません。対象となった部分は経年劣化に伴い、価値が減少しています。従って、新品にして戻すということまで原状回復義務には含まれないからです。
　国交省で出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて処理されます。

　ところが、この原状回復について、賃貸人や管理会社から法外な請求を受けることがあります。このガイドラインを無視しているものは論外ですが、ガイドラインに沿った体裁にはなっているものの、そもそもの業者の見積額が高額だったりする脱法的手段もあります。どうみても次に賃貸するためのフルリフォームにしか見えないものもあります。
　今回、問題になっているのは、明渡のときに管理会社が、賃借人にその場で、原状回復に関する書類に署名させてしまうというやり方です。
　普通、明け渡すときは賃借人は立ち会った方が良いとされています。どこに破損等があるかを管理会社の担当者ととも確認し、管理会社にインチキをさせないためです。
　しかし、管理会社がそこを逆手にとって、その場で有無を言わさず管理会社がその場でチェック項目で作成した書面に原状回復費用を払います、という書面に署名させてしまうというやり方が横行し始めています。
　例えば、このような書面です。


（実際には2つ折りにされていて、署名するときは右側は見ていないと述べています）

　管理会社は、賃借人に対してその場で認めたんだから「全額払え」と請求してきます。
　その請求書には明渡時の写真などは全く添付してきません。
　酷い場合には賃借人が写真を撮ろうとしたとき、管理会社の担当者によって撮ることはダメだと妨害されたものもあります。
　本来、どの程度の破損や汚れがあり、これを原状回復する必要があれば修繕ということになるものです。
　しかし、写真すらないのですから、前提となる破損や汚れが全く不明なわけです。
　管理会社の主張の根拠となるものはただ１つ、「賃借人が署名した」ということだけです。
　極めて悪質です。
　賃借人はその場で署名を断ることができず、署名してしまうことは往々にしてあります。訪問販売などで悪質業者の勧誘を断ることができず、契約書に署名・押印してしまうのと同じ構造です。
　特に明渡時の場合、何らか汚れ、破損がある場合が通常であり、しかも大したものではないという場合であってもそれを管理会社に指摘されると適切に反論ができないため（普通の消費者には難しいです）、言われるままに管理会社が示す書類に署名させられてしまうというものです。
　私が代理人として介入しましたが、弁護士が介入した後も「賃借人が署名した」という主張を繰り返すばかりでした。
　どの程度の破損などがあるかについては「賃借人がわかっているはずだ」という主張にいたっては相手にする価値すらありません。裁判所においてもそのような主張をするのでしょうか。

　明渡時には賃借人は立ち会うべきという常識を逆手にとったやり方であり、こういう悪質業者のやり方を許してはなりません。
　とにかくその場で署名はしない、予め自身で写真を撮っておく、究極には明渡時には立ち会わず鍵を郵送で返還する、などの対策が必要です。
　いずれにしても署名してしまったからといって諦める必要はありません。